Мини-ТЭЦ для элитного жилья без иллюзий

Для жилья любого класса строительство мини-ТЭЦ вместо обычной котельной не имеет экономического смысла: снижение затрат на электроэнергию будет небольшим, а срок окупаемости - длительным. Это обусловлено крайне неравномерным характером потребления электроэнергии любым жилым комплексом и, как следствие, низкой среднегодовой загрузкой электроагрегатов - не более 20 - 30 %.

Однако люксовую квартиру покупают не для достижения экономического эффекта, а для получения удовольствия, как от процесса самой покупки, так и от последующего проживания. Приобретая эксклюзивную недвижимость, человек принимает во внимание не срок её окупаемости за счёт экономии потребляемых ресурсов, а комфортность, удобство и престижность: он хочет счастья. И чем новая квартира дороже, тем счастья будет больше.

Мини-ТЭЦ как положительный фактор
Собственная электростанция, предназначенная для постоянного энергоснабжения, способна повысить привлекательность конкретного объекта в глазах потенциальных покупателей очень дорогой недвижимости. Наличие автономного энергоцентра может рассматриваться ими как положительный фактор. Это, вполне вероятно, даст толчок к приобретению квартир в жилом комплексе, оснащённом собственной мини-ТЭЦ. Особенно в случаях, когда объекты строятся в местах, подверженных частым перебоям в электроснабжении ввиду перегрузки централизованных электросетей или их сильного износа.
Однако, что касается элитного жилья, никакого стандартного правила в отношении собственной электрогенерации нет и быть не может. При возможности подключить элитный жилой комплекс к централизованным электросетям выбор в пользу мини-ТЭЦ экономическими расчётами подтвердить невозможно.

Усиливайте ощущение счастья 
Ещё раз: жильё класса «люкс» приобретают не потому, что жить больше негде, а ради удовольствия.  Это связано с природой элитной недвижимости. Человек покупает не квадратные метры, а ощущение комфорта, удобства и собственной значимости. И если автономный энергоцентр в составе жилого комплекса способен повысить эти ощущения, то есть смысл задуматься о его строительстве.
Ощущения покупателей эксклюзивных квартир экономическому расчёту не поддаются. Всё очень индивидуально и зависит от конкретной ситуации. Принимая решение о строительстве мини-ТЭЦ девелоперу элитного жилого комплекса необходимо опираться не на цифры, а на собственную интуицию. Если чувствуешь, что клиенты "поведутся" на автономное энергоснабжение, и это поможет им расстаться с деньгами, тогда надо делать выбор в пользу собственной электростанции.

Сделайте акцент в рекламе
Если решение о строительстве мини-ТЭЦ было принято, то на этом факте  необходимо сделать отдельный акцент при продвижении продаж квартир в данном жилом комплексе, обозначив энергоцентр отдельным пунктом во всех рекламных материалах и на интернет-сайте проекта.
Кроме того, необходимо дать развёрнутую информацию об используемых моделях оборудования, их мощности и технических достоинствах, а так же о тех преимуществах, которые получат покупатели квартир (повышение надёжности энергоснабжения, качества электроэнергии, снижение затрат и т.п.).

Вопрос о сроке окупаемости не имеет смысла
Затраты на электрогенерирующее оборудование в этом случае должны закладываться в стоимость квадратного метра. Здесь энергоцентр является не бизнес-проектом, а частью инженерных систем жилого комплекса. Говорить о сроке окупаемости такой мини-ТЭЦ как отдельного объекта нет никакого смысла.
Хотя, безусловно, при собственной электрогенерации себестоимость вырабатываемой электроэнергии и в этом случае окажется дешевле тарифов на электроэнергию, приобретаемую через централизованные электросети. Однако в целом экономический эффект от снижения затрат будет крайне незначительным.

Вывод:
Целесообразность строительства собственной электростанции для люксовой недвижимости должна оцениваться исходя не из срока её окупаемости (он может оказаться бесконечным), а в связке с основным бизнесом девелопера. То есть при возможности подключиться к централизованным электросетям строительство энергоцентра для энергоснабжения элитного многоквартирного дома оправдано только в том случае, если можно ожидать, что автономная электрогенерация будет способствовать улучшению продаж квартир.

Электрогенерация
Микротурбинные установки Capstone C65 и вся линейка энергоблоков Capstone на основе C200 – это С600, С800 и С1000.
Газопоршневые установки с единичной мощностью до 530 кВт  - только с двигателями MAN. Никаких Tedom Cento и, тем более, ЯМЗ или ММЗ.
Газопоршневые установки с единичной мощностью свыше 800 кВт – только проверенные модели Jenbacher или MWM.

Это всё очень хорошая техника – и ГПУ, и микротурбины, и котлы. В технические детали здесь углубляться не будем.
Это известные торговые марки. Viessmann и Bosch раскручены очень хорошо. Люди вложили в рекламу этих брендов очень большие деньги и не напрасно. Реклама работает.
 
Продавая эксклюзивное жильё, вы предлагаете не квадратные метры, а ощущение счастья. По этой причине очень важно, какое впечатление (особенно первое) произведёт на вашего клиента весь жилой комплекс и будет ли он восприниматься именно как элитный.

Поэтому, если в процессе продажи квартиры класса «люкс» потенциальному покупателю потребуется показать работающую мини-ТЭЦ, то при прочих равных условиях можно быть твёрдо уверенным, что те же котлы Viessmann или Bosch произведут на него очень хорошее впечатление уже только тем, что человек узнает эти логотипы. И в сознании у него сразу выстраивается определённая цепочка, которая может поспособствовать закрытию сделки:
узнавание известного бренда;
положительное восприятие оборудования энергоблока;
перенос положительного впечатления на весь жилой комплекс и квартиру.

 
Вывод простой:  использовать именно Viessmann и Bosch для элитной мини-ТЭЦ есть смысл хотя бы из-за того, что в процессе покупки недвижимости потенциальный клиент может хоть на секунду заглянуть в машинный зал и увидеть известные ему бренды.
Конечно, все остальные перечисленные марки оборудования практически не известны широкой публике. Но это не отменяет того обстоятельства, что если покупатель элитной квартиры окажется любителем техники и захочет узнать о ней побольше, то не будет разочарован.

Учитывайте минимальную нагрузку 
Если мы изучим график электрических нагрузок реального многоквартирного дома (не важно – класса «люкс» или хрущёвки), то обнаружим, что минимальная нагрузка составляет 5  - 10% от расчётных максимальных значений. Например, если мы ожидаем, что максимальные нагрузки на объекте будут в диапазоне 250 - 300 кВт, то надо быть готовым, что в определённые периоды времени нагрузка упадёт до 15 - 20 кВт.

При выборе электроагрегатов для мини-ТЭЦ для жилья необходимо обратить внимание не только на возможность с их помощью закрыть расчётный максимум нагрузки, но и на возможность этих машин работать на минимальных нагрузках, учитывая, что ГПУ нежелательно загружать менее чем на 30 – 40% от номинала. 

Если в какой-то период времени нагрузка на таком объекте снизится до 15 кВт и менее, то одна оставшаяся в работе микротурбина Capstone С65 спокойно продолжит функционировать и в таком режиме. Да, при этом КПД будет совсем небольшим. Увеличится удельный расход топлива и вырастет себестоимость вырабатываемой электроэнергии. Но никаких технических проблем при работе микротурбины с такой низкой нагрузкой ожидать не стоит.
Если же для энергоснабжения жилого дома класса «люкс» использовать несколько ГПУ мощностью 50 кВт с двигателями MAN, то совершенно не факт, что они смогут нормально работать с нагрузкой 15 кВт. А ГПУ с единичной мощностью 100 кВт с такой нагрузкой работать не смогут совершенно точно. На этот случай может быть предусмотрено три решения, красивых с инженерной точки зрения, но технически усложняющих проект мини-ТЭЦ:

для работы на минимальных нагрузках в диапазоне 10 - 25 кВт можно использовать дополнительные электроагрегаты малой мощности (например, одну - две ГПУ по 25 кВт);
при наличии ввода от внешней сети следует предусмотреть возможность переключение электропитания на него в случае снижения нагрузки ниже некоторого порогового значения  (например, 30 кВт);
электрическую нагрузку можно увеличить искусственно, используя, например электрический водогрейный котёл, включенный в тепловую схему последовательно с обычными газовыми водогрейными котлами.

Однако я уверен, что на небольших объектах элитной недвижимости не следует вообще заморачиваться с ГПУ и сложными техническими решениями, а лучше использовать хорошо зарекомендовавшие себя микротурбины Капстоун. Тем более что между газопоршневыми установками MAN мощностью менее 100 кВт и микротурбиной Capstone C65 разница в стоимости не такая уж и большая.

Газопоршневые электростанции MAN с единичной мощностью до 530 кВт – прекрасное оборудование, лучшее в своём классе. Всё техобслуживание данной техники сводится только к периодической замене моторного масла, масляных фильтров и свечей зажигания.

Текущий ремонт на этих машинах необходимо проводить гораздо реже, чем на более мощных ГПУ других производителей:

Однако микротурбинные установки Capstone надо обслуживать и ремонтировать ещё реже чем ГПУ MAN, особенно если микротурбина без дожимного компрессора. Регламентные работы с заменой запчастей на Капстоунах проводятся один раз в год (на 8000 часов), а так же на 20 тыс. и 40 тыс. часов. Всё остальное время оборудование необходимо только периодически осматривать.

Кроме того, техобслуживание и ремонт микротурбинных установок Capstone C65 занимает гораздо меньше времени, чем двигателей MAN. Например, ежегодное (на 8000 часов) обслуживание на четырёх C65 с заменой всех необходимых запчастей два опытных сервисных инженера проведут всего за один день. Если речь идёт о ТО двигателей MAN, то суммарное время, необходимое для замены масла, фильтров и свечей в течение одного года - это несколько дней. Про капремонт и говорить нечего. Капстоун полностью капиталится за один-два дня (включая полную замену газотурбинного двигателя в сборе). Средний или капитальный ремонт любого двигателя MAN – от трёх до семи дней.

С микротурбинными установками откровенно меньше мороки, чем с любыми газопоршневыми машинами. В принципе, 8000 часов в год вся эксплуатация сводится к тому, что надо зайти один раз в день в машинный зал и убедиться, что всё работает. После этого можно идти дальше по своим делам. И только раз в год необходимо пригласить сервисных инженеров для того, чтобы они провели регламентные работы.

Любое оборудование нуждается в техническом обслуживании и ремонте согласно графику регламентных работ. Но факт остаётся фактом: в энергоцентре производственного предприятия в селе Павловское (Домодедовский район Московской области) четыре микротурбинных установки Capstone C65 отработали более шести лет без проведения регламентных работ. ВООБЩЕ !

Это дикость. Так, конечно же, делать нельзя.

Данный энергоцентр был построен в 2006 году. Помимо четырёх Кэпстоунов, установленных на втором этаже здания, на первом этаже смонтированы два пиковых водогрейных котла и АБХМ Broad. В период своей работы в БПЦ (2009 – 2012 гг.) я не менее десяти раз возил потенциальных клиентов на этот объект, чтобы показывать, как нельзя эксплуатировать оборудование Капстоун.

 
Дело в том, что с момента ввода в эксплуатацию руководство предприятия не выделило на техническое обслуживание микротурбин ни копейки. Вообще. Поэтому сервисные инженеры ни разу не проводили на этом объекте никаких работ с заменой быстроизнашивающихся частей и ремонтных деталей.
За обслуживание микротурбин отвечал  Махмуд (парня действительно так зовут). Всё ТО  сводилось к тому, что Махмуд периодически пылесосил воздушные фильтры (которые положено менять раз в год). Ничего другого он делать не мог – ведь для замены свечей или аккумуляторных батарей требуются деньги. Но Махмуд не отчаивался. Он постоянно придумывал что-то новое, чтобы поддержать микротурбины в рабочем состоянии. Максимум, чем я мог помочь Махмуду – это попросить инженеров из БПЦ Инжиниринг проконсультировать его по телефону. И микротурбины продолжали работать.

При этом Махмуд занимался ещё и обслуживанием основного производственного оборудования на предприятии. В энергоцентре он иногда не появлялся по нескольку дней подряд. Этому я сам был свидетелем. Однажды в середине зимы я приехал на объект вместе с потенциальными клиентами. Снег около энергоцентра лежал нетронутым. Никаких следов не было ни на входе на первый этаж, ни на лестнице, ведущей на второй этаж, где установлены микротурбины. При этом последний снегопад был не менее, чем пять дней назад. На эти вещи я, как метеоролог, всегда обращаю внимание. То есть пять дней Махмуд вообще не подходил к энергоцентру. На работе микротурбин это никак не сказалось.

Убедитесь сами

Вы можете подумать, что я несколько приукрашаю картину. Но с микротурбинной установкой Capstone C65 всё обстоит именно так, как я я здесь написал. Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать. Если вы посетите действующий энергоцентр на Капстоунах, то сможете сами всё выяснить на месте. Я могу совершенно бесплатно организовать для вас такую поездку. Заполняйте заявку:

С микротурбинами не приходится так сильно заморачиваться, как с газопоршневыми установками, поскольку техобслуживание и ремонт Капстоунов проводятся редко и занимают мало времени, при этом нет никакой необходимости в доливе и замене моторного масла. К тому же не требуется постоянное присутствие персонала.

Почему это всё так важно именно для элитного жилого комплекса? Ведь техобслуживание и ремонт ГПУ не вызывают никаких проблем при их эксплуатации на каком-нибудь заводе или тепличном комплексе.

Отсутствие лишних проблем при использовании Капстоунов важно именно потому, что речь идёт об жилье класса «люкс». Особенность мини-ТЭЦ на таком объекте как раз в том и состоит, что чем меньше в процессе эксплуатации разных видов ТО, чем меньше персонала и присутствия посторонних людей (инженеров-ремонтников) – тем лучше. Оборудование элитного энергоцентра должно иметь как можно больший межремонтный период. Микротурбины как никакая другая техника отвечают этому требованию.

Всем хороши микротурбины Capstone. И минимальную нагрузку держат без проблем, и в обслуживания почти не нуждаются, и постоянное присутствие персонала не требуется... Естественно, что у любого человека сразу возникает желание прикупить себе такую микротурбинку. Хотя бы одну. А лучше - несколько штук :-)

Но такое желание сохраняется ровно до того момента, пока вы не узнаете цены на микротурбины Capstone. И тут становится понятно, что все Капстоуны - чудовищно дорогая техника. Особенно сейчас, при курсе около 60 руб./$.

И даже для элитного жилья, которое по определению является очень недешёвым, 2500 - 3000 USD за 1 кВт электрической мощности на микротурбинах Capstone C65 - это очень, и очень дорого. Если на мощностях до 250 - 300 кВт использование микротурбин более чем оправдано (прежде всего с технической точки зрения), то для энергоснабжения жилых комплексов бизнес-класса и класса "люкс" с максимальной электрической нагрузкой более 300 кВт есть смысл использовать газопоршневые установки MAN.

При этом вопрос работы на минимальных нагрузках может быть решён грамотным подбором единичной мощности ГПУ. Например, 300 кВт могут быть закрыты двумя ГПУ по 100 кВт и двумя по 50 кВт. Минимальная нагрузка, с которой сможет работать такая мини-ТЭЦ - это 25 кВт (одна ГПУ 25 кВт в работе с 50% загрузкой). Но при этом стоимость такого набора газопоршневых установок будет гораздо дешевле, чем аналогичных по суммарной мощности микротурбин.

Даже для элитного жилья при расчётной максимальной электрической нагрузке 300 кВт и выше есть смысл использовать не микротурбины, а ГПУ с двигателями MAN, поскольку такой вариант будет гораздо дешевле с точки зрения первоначальных затрат и не несёт при этом никаких технических рисков.

При этом необходимо учитывать, что могут быть ситуации, когда инженерное решение предполагает применение исключительно микротурбин. Например, когда энергоцентр располагается на верхнем техническом этаже или на крыше здания. В этом случае без Капстоунов не обойтись, и ни о каких ГПУ не может быть и речи.

Газопоршневые установки мощностью до 530 кВт с двигателями MAN являются лучшими образцами ГПУ в своей «весовой категории». Они вполне приемлемы для использования в составе собственных электростанций жилья класса "люкс" и бизнес-класса. Однако микротурбинные установки Capstone гораздо проще и удобнее в эксплуатации, чем любые ГПУ. Поэтому для мини-ТЭЦ элитных жилых комплексов на мощностях до 250-300 кВт лучше выбором будут именно микротурбины, а не ГПУ. Прежде всего потому, что Капстоуны очень хорошо держат минимальную нагрузку.

Однако все микротурбины стоят очень дорого. Гораздо дороже, чем аналогичные по мощности газопоршневые электроагрегаты. Поэтому на мощностях свыше 300 кВт в составе энергоцентров для любого жилья (не только элитного) есть смысл использовать именно ГПУ, причём для расчётных нагрузок до 2 000 - 2 500 кВт лучше всего - именно с двигателями MAN, а свыше - Jenbacher или MWM.

Помимо поставки микротурбин С65 для ЖК "Морской Дворец" мной было реализовано ещё несколько проектов с микротурбинами Капстоун различных моделей, включая энергоблоки С1000. Так что определённый опыт по этой технике у меня имеется.

Кроме того, я плотно занимался и продложаю заниматься проектами энергоцентров с газопоршневыми установками различных моделей, в том числе и с двигателями MAN.

Поэтому, если у вас возникли вопросы по строительству мини-ТЭЦ для люого жилья (хоть элитного, хоть эконом-класса), вы можете обращаться ко мне напрямую по указанным ниже контактам или заполнив форму прямой связи.

При этом я не собираюсь "впаривать" вам какое-то конкретное оборудование и могу открыто рассказать как о плюсах, так и минусах как Капстоунов, так и ГПУ применительно к вашему конкретному проекту.

Все консультации без выезда на объект - бесплатные.

Частный консультант по мини-ТЭЦ

Мини-ТЭЦ для элитного жилья без иллюзий

Энергоснабжение жилых комплексов бизнес-класса и класса "люкс"

Автономный энергоцентр для эксклюзивной недвижимости

Здесь нет никакой экономики в принципе

В случае элитного жилья экономика мини-ТЭЦ никого и не волнует !

Продайте человеку счастье мощностью 300 - 500 кВт

Мини-ТЭЦ как положительный фактор

Усиливайте ощущение счастья

Сделайте акцент в рекламе

Вопрос о сроке окупаемости не имеет смысла

Вывод:

Оборудование для мини-ТЭЦ элитного жилого комплекса

Солидность и надёжность

Электрогенерация

Тепло и холод

Почему предлагается использовать указанные марки оборудования

Какими электроагрегатами закрывать расчётную нагрузку жилья класса «люкс»

Что лучше: ГПУ с двигателями MAN или микротурбины Capstone ?

Учитывайте минимальную нагрузку

Для нагрузок до 250 - 300 кВт

На мощностях до 250 – 300 кВт я рекомендую ориентироваться не на газопоршневые машины даже самых лучших моделей, а на микротурбинные установки Capstone C65.

Техобслуживание и ремонт

Руководства по газопоршневым установкам MAN E2842 и микротурбинам Capstone C65

С Капстоунами гораздо меньше хлопот

Совершенно дикий случай

Убедитесь сами

КЛАССИЧЕСКИЙ ПРИМЕР

РАСШИРЕННАЯ ИНФОРМАЦИЯ О CAPSTONE

Ложка дёгтя в бочку мёда

Выводы:

Консультации по мини-ТЭЦ для элитной жилой недвижимости